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日本楼市大涨大跌给我们的启示

发布时间:2019-10-09 22:47:05

  日本楼市大涨大跌给我们的启示

  日本东京银座商业区。这是日本土地价格最为高昂的地段(东方IC)

  昨天,财政部和国家税务总局宣布,加快房产税的推进进程。这一消息更进一步引发我们对中国房地产的高度关注。

  前不久,独立经济学家谢国忠强调中国楼市泡沫已破灭,说千万别买房,有空房赶快卖掉,说现在把房子卖了幸福一辈子;

  今年,温总理五论房价,誓言决不能让房价反弹。8月2日,地产股市暴跌近5%。

  目前,中国因房地产价格高涨而拉动的经济,尚未到达日本当年鼎盛时的高度,但房地产泡沫所带来的隐患,已经若隐若现;

  当年的日本经济,是随着房价的冲天大涨达到了顶点,又随房价的暴跌而衰落的。是买房还是卖房,能使我们幸福一辈子

  中国和日本,相似与区别:房价还会不会涨

  2012年7月13日,东京都南麻布一套面积约410㎡的公寓,标出18亿日元(约1.5亿元人民币)的售价,成为全球最贵的公寓。这套公寓的客户不乏商界着名人士,连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。

  东京依然是世界上寸土尺金之地,尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。中国人对日本房价的概念,也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种不可思议的感觉,到现在感慨和中国也差不多了。

  7月4日,日本《东洋经济》刊文称,中国的房地产现状总体上更接近日本上世纪70年代。但中国采取先易后难的改革路径,这令接下来的改革课题都分外棘手,整体状况比日本上世纪70年代更严峻。

  《东洋经济》所指的上世纪70年代,主要就是日本列岛改造计划。此计划,用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是:

  大胆转变向城市集中的洪流,将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线[最新消息 价格 户型 点评]和高速公路的建设、信息通信络的形成为杠杆,一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。

  日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受采访时表示:上世纪70年代前期的日本,为了防止尼克松冲击(即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃)以后的经济恶化,采取了积极的财政政策,导致了地价的上涨。

  当时日本中央银行实行低贴现率,使得居民住宅贷款额同比增长1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在上世纪80年代后,进一步造就了庞大的资产泡沫。这确实和现在的中国有较多相似之处。

  特别是1985年后的日本,经济已经进入了全盛期,国内基建基本完成,居民收入也因为所得倍增计划而跃入发达国家水平,人均国内生产总值第一次超过了美国。经济泡沫开始进入高速膨胀阶段。

  相比之下,中国目前尚没有达到这个阶段。日本一桥大学经济研究所所长浅子和美教授接受采访时说:

  如果以名义GDP的变化为基础来解释的话,中国的房地产业确实存在泡沫。所以短期内泡沫破碎,住宅价格下跌的话也不奇怪。但毫无疑问,中国今后名义GDP将会继续增长,住宅价格可能还会继续突破泡沫时的最高额。

  如果说今天房[简介 最新动态]价是中国人最关心的民生议题,那么对很多日本人来说,上世纪70年代的主题倒并不是房价。今年已经59岁,在京都经营一家公司的枥下满轮告诉:

  1975年的时候,京都中心地区,一套30坪(1坪3.3㎡)的房子大概要1500万日元。普通人花个30年也是可以买下来的,当时一个普通大学毕业生的月工资差不多是4万日元。

  真正开始疯涨还是在1985年到1989年之间。1980年同样一套30坪的房子在京都市中心还只要3000万日元,涨得不算特别狠。但是1985年就要5000万日元,1987年就要8000万日元了。而普通大学生的月收入也就是在1980年上升到10万日元。

  在上世纪70年代,日本出现很多官商勾结,炒高地铁和新干线车站附近地价的事情。往往就是依靠和政府官员的关系,预先获知修建车站的地点,然后提前买下附近的土地高价牟利。枥下满轮说。

  从此看来,上世纪70年代的日本,至少房价没有成为困扰民生和政府政策的头等大事,即使在一些大城市,也不至于奋斗一辈子都没有买房的希望。米山秀隆认为:

  以中国整体来看,住宅价格的上涨还是和个人收入上涨的步伐相匹配,所以不能说是泡沫。不过在一部分大城市,确实有住宅价格上涨的幅度远远超过收入提高幅度的状况。这种情况和较强的投机因素有关,也有经济刺激政策下,大量过剩货币的流入有关。

  而依靠政策调控房价,让其恢复到和收入相匹配的程度上去,花一点时间作调整,不会对宏观经济有太大的影响。但是考虑到对住宅实际的潜在性需求很强,所以这种调控一旦结束,房价还是会慢慢地回到上升的轨道上。

  在日本经济甚至世界经济中扮演着重要角色的东京证劵交易所(全景)

  疯狂时代到来的镜像:地产业滋生无数的富豪

  日本让后世记忆犹新的超级房价泡沫,出现在上世纪80年代。1985年日美《广场协定》的签订让日元对美元大幅升值,海外热钱大量涌入,更多资金从制造业中被解放出来,日本央行也一直保持着低利率。

  1985年到1990年,从房价到股市,从海外收购到融资放贷,整个日本经济都进入了极为疯狂的状态,特别是1987年后更进入了超泡沫时代。当中许多事情,至今让人生畏。

  上世纪80年代日本的消费者价格指数(CPI)没有什么很大变动,主要是资产通货膨胀,也就是股价和地价的狂升。以股价来说,《广场协定》签订后第一个交易日的1985年9月24日,东京证券交易所的平均股价是12755日元。

  1987年1月30日,平均股价超过了2万日元;1989年12月29日,平均股价创下了38915日元的历史纪录。那年的5月2日,东证一部的上市公司股价总额达到500万亿日元,占世界份额的45%。东京证券交易市场成为了世界最大的股票交易市场。

  从1983年算起,到1989年为止,日本股票价格平均增长率高达49%,而同期GDP增长率只有4%,股价五年内上升了3倍之多。

  进入1987年后,可以用狂乱来形容地价的上涨了,东京的商业用地价格涨了48.2%,住宅用地价格上涨了21.5%。1988年更为恐怖,东京的商业用地价格上涨了61%,住宅用地价格上涨了68%。和1985年比,商业用地价格上涨2.9倍,住宅用地价格涨了2.1倍。

  到1987年底,全日本的土地时价总额为1673万亿日元,是国土面积为日本26倍的美国全国土地时价总额的2.9倍。

  在银行贷款的128万亿日元增加额中,50%流向房地产业和非金融机构。1987年,日本商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平。

  据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)。但到了1988年就暴涨到了334.2,可谓世界经济史上空前的房地产泡沫。

  接着,各种怪诞之事就接连发生。比如有个着名的说法就是一个东京的地价可以买下整个美国,日本皇室的土地可以买下整个纽约。实际上是包括皇室在内拥有众多重要机构的东京都千代田区,当时的地价市值确实接近纽约或者一个欧洲小国。

  房地产业的狂热也滋生了无数的富豪。千叶商科大学一个学生的家长是地产商。某个晚上,这个学生拿了200万日元请自己的老师到俱乐部去喝酒。直接用现金,两沓1万一张的日币堆在酒桌之前。

  也因为房地产如此火爆,越来越多的公司开始不务正业,进行炒股和炒楼。日本各大银行也将房地产作为最佳贷款项目。1990年,在东京证券交易所上市的12家大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元,占贷款总额的1/4,5年间猛增2.5倍。

  而1984年日本银行业对房地产贷款的比例占制造业贷款的比例是27%,1989年就上升到74%。经济严重失衡,直接打击了作为国民经济支柱的其他制造业产业。结果是,到2003年日本7家大型银行还需要核销坏账5.6万亿日元。

  为了争夺利润和分享市场,日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制,跻身于房地产金融行业,直接或间接向房地产贷款,总额高达40万亿日元,而且重复抵押贷款严重。

  比如寿险公司对土地和建筑物的投资明显暴增,1988年投资达5.5万亿日元,1989年就增加到6.5万亿日元。1989年,日本生命、住友生命和第一生命三家大型寿险公司分别居日本拥有出租楼宇面积的第二位、第三位和第五位。

  1987年,日本住宅对GDP增长率的贡献几乎超过30%。在当年日本的很多文艺作品里,也反映出房地产泡沫时代狂热的影子。

  比如着名漫画《哆啦A梦》系列的《日本诞生记》里,小学生乘坐时光机到数百万年前的日本,做的第一件事就是划分土地。虽然这只是作者藤子不二雄对当时狂热的日本房地产的讽刺,但也足以看出地产泡沫的影响程度。

  此外还有一幅政治讽刺漫画是这样的,日本外海因为火山爆发新增加了一个小岛,日本政府派人前往勘探,却发现无数房地产商已在那儿打得不可开交了。

  日本房价大跌引发经济恶果:如何抑制房价上涨

  1987年日本政府对东京地价开始进行限制,到了1988年,东京地价开始回落。

  但是以大阪、名古屋为主的大都市圈地价仍在上升,由于低利率和房地产景气下房地产升值预期强烈,资金相机流入比东京地价便宜的地区。1990年大阪地价开始回落,同时名古屋地价上升变平缓,1991年全国范围地价才开始回落。

  1990年,日本政府开始对全国房价实施综合政策,设立地价税。由于日本长期在土地税方面存在偏差,在80年代中后期固定资产有效税率才为0.2%-0.3%,所以一直拖到1992年4月才开始征地价税,这个时候明显为时已晚,甚至在泡沫破碎以后加大了房地产下跌的幅度,进一步损害了日本经济。

  从1989年末开始,日本房地产业就已经出现破裂迹象。同年12月,新一届日本银行总裁三重野康上任仅仅8天,就开始对日本经济实施所谓的电击疗法。几个月内,多次提高政府贴现率,要求商业银行停止对房地产企业及股票投机者贷款。

  这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初,以东京证券交易所股市迅速下滑为开端。日本地价随之暴跌,三重野康也获得了盛誉。但是随着此后10多年日本始终走不出经济停滞的状态,对他的指责和批判也高涨了起来。米山秀隆对说:

  在80年代的后半期,日本的房地产泡沫破碎后,一直到今天,都没有回到上涨的轨道中去。而且整体经济泡沫破碎后,日本战后的经济体系也因此陷入了一种僵局。

  从中国的现状出发,我并不认为现在已经陷入了僵局,但是从长远来看,遇到困境的可能性还是有的。从这个角度出发,房地产价格的调控是一项更长远的任务。

  但在泡沫破灭过后,日本银行和美国联邦银行也进行了反省,认为可能泡沫无需调控。除非泡沫会无限期持续,那才要调控。浅子和美教授主张:

  中国正谨慎地推出很多微调的政策,目前这其实已经是唯一能做的了。当前,即使面临经济不景气、增长速度下降等问题,但只要中国还是能够继续保持经济增长,即使房地产泡沫有小小的破碎,也是有益的,因为这是一种对货币流动的自然调节。

  目前中国面临的经济增长速度放缓,实际上和资产泡沫关系不大,主要是受美国和欧洲不景气影响。利用这个机会,把中国经济的发动机从出口转向国内市场会是更长远的考量。

  米山秀隆建议:我认为目前中国政府采取各种有效的措施抑制房价上涨,这是妥当的。但是当把房价调节到和收入相匹配的时候,就应该立即解除这些措施。因为如果不这样做的话,就很可能承担房价大跌引发的经济恶果。这就是从上世纪80年代后半期日本经济政策失误所得到的教训。 (稿件由《时代周报》提供)张子宇、叶佩君

  (羊城晚报)

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